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Nießbrauchrecht bei Immobilien

Nießbrauchrecht bei Immobilien

Arten Nießbrauch

1) Zuwendungsnießbrauch

• Eigentümer bleibt Eigentümer der Immobilie und richtet einer anderen Person den Nießbrauch ein, damit         diese die Einnahmen z.B. zur Finanzierung des eigenen Studiums einsetzen kann

2) Vorbehaltsnießbrauch

• Immobilie wechselt Eigentümer

• Eigentümer erhält Nießbrauch für Immobilie

• Kann die Immobilie zu Lebzeiten noch nutzen

• Übertragung führt nicht zu einem entgeltlichen Erwerb

3) Nachrangiger Nießbrauch

• Da Nießbrauch nicht vererbbar ist, muss der geplante Übergang als nachrangiger Nießbrauch beurkundet     werden

• Mit Eigentümer und Nießbrauchberechtigten wird vereinbart, auf wen der Nießbrauch übergeht, wenn der   Nießbrauchberechtigte verstirbt

 

Berechnung des Wertes des Nießbrauchrechts

Schritt 1: Jahreswert ermitteln

• Dazu den jährlichen Ertrag durch Abzug der WK berechnen

• Selbstnutzung: Miete für vergleichbare Immobilie x 12 = Jahreswert

• Vermietung: Jahresmiete = Jahreswert

                      Beachte: §16 BewG

                      Jahreswert darf nicht höher als der Verkehrswert sein, dividiert durch 18,6

Schritt 2: Vervielfältiger ermitteln §14 BewG

• Nießbrauch wird lebenslang gewährt: Vervielfältiger laut Anlage zu §14 (1) S.4 BewG verwenden

• Nießbrauch ist zeitlich begrenzt: Dauer des Nutzungsrechts wird berücksichtigt und dann der Faktor gemäß     Anlage 9 zu §13 BewG ermittelt

Schritt 3: Kapitalwert ermitteln

• Jahreswert x Vervielfältiger = Kapitalwert des Nießbrauchs

 

Zeitliche Einordnung

• Während Nießbrauch

- Beschenkter ist rechtlicher Eigentümer

- Nießbraucher versteuert Einkünfte aus V+V und kann WK absetzen

- Eigentümer kann Abschreibungen absetzen

• Tod/bei Erbe

- Beschenkter wird wirtschaftlicher Eigentümer

- Nießbrauch endet

- Eigentümer wird Vermieter und übernimmt die Rechte und Pflichten

 

Steuerliche Effekte

• Nutzung steuerlicher Freibeträge §16 ErbStG

- Im Abstand von 10 Jahren, können diese Freibeträge erneut in Anspruch genommen werden

- Schenker/Nießbraucher verstirbt innerhalb der 10-Jahres-Frist -> Schenkung fällt unter das   ErbStG

• Schenkung mindert das vererbbare Vermögen

- Der Gegenwert des Nießbrauchs wird abgezogen (siehe Berechnung des Wertes des Nießbrauchrechts)

• Alter des Erblassers

- Mit abnehmender Lebenserwartung verringert sich die Höhe des Nießbrauchwertes

- Je jünger der Schenker, desto größer ist der schenkungssteuerliche Vorteil

- Verstirbt Erblasser zu früh, ist die wirkliche Dauer des Nießbrauchs zu Grunde zu legen

• Beteiligte vereinbaren oftmals zusätzlich eine Leistungsauflage in Form einer Abstandszahlung

- Abstandszahlung kann vom Steuerwert des Grundstücks abgezogen werden

• Rückfallklauseln

- Sichern den Bestand des Vermögens

- Vermeiden das Risiko einer steuerlichen Belastung für den Fall des Vorversterbens des Beschenkten wegen   eventuell zu niedrigen persönlichen Freibeträge

 

Rechte und Pflichten bei Nießbrauch einer Immobilie

• §1041 BGB, §1045 BGB

→ Immobilie erhalten, ordnungsgemäß bewirtschaften und versichern

• §1047 BGB

→ Nießbraucher muss gewöhnliche öffentliche Lasten tragen

    Ausgenommen außerordentliche Kosten (z.B. Erschließungskosten)

• Nießbraucher

→ wirtschaftlicher Eigentümer

→ bezieht die Erträge der Immobilie

→ besitzt das Recht zur Verwaltung des Nießbrauchobjekts

• Nutznießer muss Eigentümer über Schäden umgehend informieren §1042 BGB

• Eigentümer muss über die Bewirtschaftung hinausgehende Kosten tragen

 

Auswirkungen Nießbrauchrecht

Auf Erblasser

• Erblasser = Eigentümer → Nießbrauchrecht besteht üblicherweise weiter fort

Jedoch bei Vertrag: Nießbrauch endet mit dem Tod des Eigentümers

• Erblasser = Nutznießer → Nießbrauchrecht endet durch seinen Tod

 

Auf Pflichtteil des Erbes

• Pflichtteilsergänzungsanspruch der Erben sinkt pro Jahr um 10%

- Folge: Anspruch entfällt nach 10 Jahren

• Nießbrauchrecht zugunsten des Schenkenden (Vorbehaltsnießbrauch)

- Pflichtteilsanspruch reduziert sich nicht -> bleibt in voller Höhe bestehen

- Grund: Übertragende hat sich wesentliche Rechte vorbehalten (Nießbrauch)

Diese Zusammenfassung als PDF:

Nießbrauchrecht bei Immobilien.pdf (187,5 KiB)

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